הערכת שמאי - על ניהול מו"מ ברכישת דירה

מהי בעצם הערכת שמאי? כל מקורות החדשות שלנו רווים במידע על נדל"ן. חלק מהעיתונים מדברים על בועת נדל"ן שעומדת להתפוצץ כל רגע. עיתונים אחרים מדברים על המשך העלייה במחירים. בינתיים, מחירי הנדל"ן גבוהים מאי פעם, וקשה מאוד לדעת מה השווי האמיתי של הנדל"ן שעומד למכירה. בתקופה זו חשוב במיוחד לקבל הערכת שמאי לפני ביצוע עסקאות נדל"ן.

מהם הפרמטרים הנבחנים בדוח השומה?

מחיר הנדל"ן נקבע לפי מגוון עצום של מרכיבים, כאשר החשוב שבהם הוא המיקום. דירה קטנה במרכז הארץ יכולה לעלות יותר מאשר בית פרטי בגליל. אדם מהשורה לא יכול להעריך נכון את הערך האמיתי של הנדל"ן, בין אם הוא המוכר ובין אם הוא הקונה. מסיבה זו, כדאי לקבל הערכת שמאי למחיר הדירה. הערכת שמאי רלוונטית הן עבור המוכר, והן עבור הקונה. ככלל המטרה של המוכר היא למכור את הנכס במחיר גבוה עד כמה שניתן, והמטרה של הקונה היא לשלם כמה שפחות.

שני סוגים שונים להערכות שמאי לעתים עסקאות כדאיות לשני הצדדים נופלות רק בגלל שהמוכר התעקש על מחיר גבוה מדי או שהקונה רצה לשלם מחיר נמוך יותר משווי הנכס. הערכת שמאי תביא את שני הצדדים לעמק השווה. למעשה, קיימות הערכות שמאי משני סוגים. הסוג הראשון מתייחס להערכת שמאי רגילה, המביאה בחשבון את מיקום הנכס, את מצב התחזוקה שלו, תכניות פיתוח מתוכננות באזור, זכויות בנייה, מגמות שוק וכמובן האם יש שעבוד על הנכס. כל הדברים הללו, ורבים נוספים, מרכיבים יחדיו את המחיר שנקבע בהערכת שמאי.

הערכת שמאי מסוג אחר נועדה לתהליך כינוס נכסים. בתהליך זה מתקיימת מכירה של הנכס במטרה לכסות חובות, והמטרה היא למכור את הנכס מהר ככל הניתן. כדי לאפשר מכירה מהירה, מורידים בין 15% ל- 20% משווי הנכס. במקרים הללו של כינוס נכסים, המחיר נקבע בהתאם להערכת שמאי מוסמך.

הערכת שמאים של הבנק לעניין המשכנתא

הערכת שמאי היא חלק בלתי נפרד מתהליך אישור מתן משכנתא בבנק. מה שקורה זה שהבנק מעניק הלוואה, אך במקרה שיהיו בעיות עם החזר המשכנתא, הבנק יוכל למכור את הדירה, וכך להחזיר לעצמו את כספו. במידה וההלוואה המבוקשת גבוהה יותר מעלות הנכס, הבנק לא יאשר את המשכנתא. באופן כללי כדאי לקחת ברצינות את הבדיקות ואת החששות של הבנק, משום שמדובר במקצוענים המכירים טוב מאוד את השוק. אם הבנק מהסס להעניק משכנתא, אולי כדאי שהמבקשים ישקלו שוב, האם יוכלו לעמוד במחיר. כדאי מאוד גם להתייחס להערכת השמאי של הבנק. אם הערכת השמאי גבוהה ממה שאתם חשבתם לשלם, זה יכול להצביע על מגמות שוק שלא לקחתם בחשבון. אולי מדובר בעסקה טובה שאתם דוחים בשל חוסר הבנה בשינויים שהתרחשו בשוק הנדל"ן.

דוח שומה משתלם לכם, גם אם מדובר בשמאי מטעם הבנק

במצבים הללו כדאי לפנות לשמאי נוסף לצורך קבלת הערכת שמאי, ואם גם הוא נותן הערכה גבוהה, סימן שהמחיר שהתכוונתם לשלם נמוך מדי עבור הנכס, וכדאי להתקרב למחירו של המוכר. הערכת שמאי איכותית היא מרכיב חשוב בתהליך קניית דירה עבור כולם: הקונה, המוכר והבנק. משרד שמאות המקרקעין של אלי סידאוי מטפל בכל סוגי עריכת השומות, תוך הסתייעות במומחים ללקויי בנייה, חוזק מבנים ותוך יעוץ מעורכי דין העוסקים בתחום. צרו עימנו קשר עכשיו ואנו נשמח לענות לכם