חשוב לדעת

משרד שמאות וייעוץ מקרקעין אלי סידאוי מספק שירותי שמאות מקצועיים, הניתנים על ידי אנשי מקצוע מוסמכים ומנוסים. אנחנו מאמינים, כי שירותי שמאות צריכים להינתן בדרך של ליווי צמוד, הכולל הסברים מקיפים וברורים ועבודה בשקיפות מלאה מול הלקוח.
במסגרת העבודה השוטפת של המשרד הצוות כולו מקפיד להתעדכן בכל החידושים האחרונים בתחום על מנת לספק לכל לקוח ולקוח את השירות המדויק והטוב ביותר. בעמוד הבא אנו מציגים כמה מאמרים בתחום הנדל"ן שיכולים להעשיר את עולם התוכן שלכם בין אם אתם רוכשים חדשים, או ותיקים בתחום.

כיצד מחשבים את מס הרכישה והפטורים?

מדריך לרכישת דירה מקבלן

בשעה טובה ומוצלחת החלטתם לקנות דירה יד ראשונה מקבלן. אבל רגע לפני שאתם חותמים על אחת העסקאות החשובות והיקרות בחייכם, חשוב מאוד לשים לב לכמה דברים ואף להפעיל שיקול דעת, כדי להבטיח שלא תופתעו בשלב מאוחר יותר. קבלו את המדריך לקניית דירה מקבלן. קניית דירה היא החלטה גורלית ומהותית ביותר עבור כל אדם באשר הוא. הדירה אמורה לשמש כמקום המבטחים שלכם, שבו אתם מבלים את מרבית זמנכם. מקום שבבוא הזמן יקבל משמעות עמוקה עבורכם, ייצור זיכרונות נעימים ויהפוך מדירה לבית. גם אם אתם רואים בבית "רק" השקעה מניבה, רצוי לייחס חשיבות רבה לביצוע בדיקות שונות על מנת להבטיח שתהיו מרוצים מההחלטה שלכם, בטווח הקרוב והרחוק. דרשו לראות היתרים, רישיונות וערבויות אל תניחו לעולם שדברים מתנהלים על מי מנוחות. דברו עם הקבלן. בקשו לראות רישיונות והיתרים או הצהרה לפיה ההיתרים קיימים ושהקבלן פועל בהתאם לדרישותיהם. ודאו שההיתר מתייחס למלוא היקף הבנייה. במידה וההיתרים עדיין בתהליכים, הכניסו בחוזה סעיף המתנה תשלום בהתאם לקבלתם - כך תוכלו לבטל את ההסכם ולקבל את כספכם בחזרה. כמו כן, חשוב מאוד לבקש מעורך הדין לקבל ערבות שהונפקה על ידי הבנק המלווה, למקרה שחס וחלילה הבנייה לא תושלם על ידו ומסירת הדירה תתעכב. כל עוד אין הסכם ליווי או היתרים, אל תעבירו לקבלן את הכסף. במקרים כאלה, העבירו את המקדמה אך ורק לעורך דין לצורך נאמנות, וודאו שאינה מועברת ישירות לקבלן. בדקו את התכנון הסביבתי (תב"ע) נתונים שונים כמו נוף, כבישים מתוכננים ובנייה, עשויים להשפיע באופן ניכר על מחיר הדירה שבה אתם מעוניינים. חשוב להתעניין לא רק לגבי תכנון הנכס שבו אתם שוקלים לקנות דירה, אלא גם את התכנון המיועד מסביב לשטח זה. התעלמות מהתכנון העתידי עלולה לגרום לכם לנזקים ולהפתעות לא נעימות, למשל – הנוף הפתוח מולכם עלול להתגלות כמגרש בנייה שעליו יוקם מגדל מגורים, אשר עלול לחסום את האוויר ואת הנוף המדהים. זכרו: הדמיות לא תמיד משקפות את המציאות! הרבה פעמים תתקלו בפרסום של קבלן ותרצו לקנות דירה עוד לפני שהיא מוכנה. הפרסום מדמה את הבנייה הצפויה ומציגה מעין שרטוט תלת ממדי של הפרויקט. הדמיות רבות מציגות סוג שלאוטופיה: סביבה ירוקה, מקומות חניה פנויים וכן הלאה, אך הן לא מחייבות את הקבלן בכלום. לכן, כדאי לבקר במקום ולהתרשם ממנו ואף לבדוק את התב"ע בטרם חתימה על החוזה. הכירו את הקבלן שממנו אתם עומדים לקנות את הדירה רכישת דירה מקבלן מלווה הרבה פעמים בתחושת ביטחון. אבל בשום פנים אופן אל תיכנסו למצב של שאננות יתר, כיוון שגם אם נדמה שהכול תקין ואמין, הדברים אינם בהכרח כאלה. בדקו את החוזק הפיננסי של הקבלן, האם הוא מעורב בסכסוכים משפטיים שעלולים לעכב אתמסירת הדירה, וכן האם הנכס אמור לעבור הליכי פרצלציה (מה שיגרום לעיכוב בהעברת שמכם בטאבו). קראו לשמאי מקרקעין על מנת להעריך את שווי הנכס מחירי דירות מושפעים ממחירים של נכסים דומים בסביבת המגורים. מומלץ מאוד להיוועץ בשמאי מקרקעין על מנת לוודא שהמחיר שהקבלן דורש הוא סביר, ואכן תוכלו לקבל משכנתא עליו. זכרו שהבנק מסתמך על הערכת שמאי מטעמו, אשר בוחן עסקאות באותו אזור שבו אתם מתכננים לקנות את ביתכם. הערכה זו תקבע למעשה האם הבנק ייתן לכם את המימון הדרוש לצורך רכישת הדירה מהקבלן, או שלא. במקרה כזה, תוכלו לנסות להתמקח עם הקבלן על המחיר. רגע לפני קבלת הדירה: בדקו את מצבה לפני שאתם מעבירים את התשלום האחרון לידי הקבלן, יש לעבור הליך הנקרא "חתימת פרוטוקול מסירת הדירה". אף אל פי שאינו נדרש בחוק, מדובר בהליך שהפך למקובל ביותר. בפרוטוקול תוכלו לבחון את הדירה החדשה, להתרשם ממצבה, ובמקרה הצורך – לדרוש תיקון. רצוי להעביר את הדירה בדיקה זמן קצר לפני פרוטוקול המסירה עם איש מקצוע מטעמך, על מנת שתוכלו להציג בפני הקבלן רשימת ליקויים הדורשים תיקון. אלי סידאווי הוא שמאי מקרקעין מורשה ואמין, בעל עשרות שנות ניסיון ומוניטין. רגע לפני רכישת דירה מקבלן, אתם מוזמנים ליצור עמו קשר, לקבל ייעוץ מקצועי ולקבל הערכה מדויקת לנכס שבו אתם מעוניינים.

קניית דירה מיד שנייה – כל מה שחשוב לדעת

קניית דירה היא אחת ההחלטות החשובות ביותר בחיים, שכן יש לה השפעה חשובה על איכות החיים שלכם, על החינוך שיקבלו הילדים, על איכות חיי הפנאי שלכם ועוד.בנוסף, מדובר בהשקעה כלכלית משמעותית ביותר, ולכן יש לשקול את ההחלטות בכובד ראש כדי לא לצאת מופסדים. השאלה הראשונה שבה נתקלים רוכשי הדירות היא האם לרכוש דירה מקבלן או שמהקניית דירה מיד שנייה עדיפה? ובכן, לכל אחד מהצדדים יש יתרונות וחסרונות. יתרונותיה של קניית דירה יד שנייה: -קל יותר לעלות על ליקויים במבנים ישנים מאשר במבנים חדשים שזה עתה נבנו -ישנם הרבה שדרוגים שהכניסו הבעלים הקודמים, כגון הגדלת המטבח, עיצוב יוקרתי יותר של חדרי האמבטיה,מרקיזה במרפסת ועוד -השכונות הן בדרך כלל מיושבות ונוחות יותר איך בוחרים דירה לקנייה? בנדל"ן ישנם שלושה כללים מרכזיים: מיקום, מיקום ו... מיקום! אם שומרים עליהם, מגיעים לנכס החלומות. המיקום המושלם אינו מוגדר במונחים אבסולוטיים,אלא תוך התחשבות במה שחשוב לבעלי הדירה. אם כך, לפני תחילת החיפושים, יש להגדיר מהחשוב לכם, וממה אתם רוצים להימנע. כך למשל, אם אתם זוג צעיר שמחפש מקום טוב לגדל משפחה, בוודאי תזדקקו לגני ילדים, בתי ספר טובים, פארקים ציבוריים, ג'י מבורי ורצוי גם סביבה של משפחות צעירות כמוכם. לעומת זאת, אם אתם אנשים מבוגרים, וחשוב לכם להיות קרובים לשירותים שונים, אז אולי אזור מרכז העיר יהווה עבורכם את המיקום המושלם. בכל מקרה, כל משפחה צריכה להגדיר מהו מיקום מושלם מבחינתה. האם כדאי לפנות למתווך? בעידן של אתרים לחיפוש נדל"ן, היינו מצפים ממקצוע כמו תיווך להיעלם מהעולם. למעשה, אנו רואים שמקצוע זה חי ובועט, וזאת אולי לא למרות האתרים הללו אלא בגללם. פרסומי הדירה אינם משקפים במקרים רבים את מצבה של הדירה בפועל, וישנה צורה יפה לנסח חסרונות בולטים של הנכס. אנשים שמחפשים דירה ללא תיווך, מוצאים את עצמם מסתובבים בין נכסים שפשוט לא מתאימים להם, וזהו תהליך קשה ומתסכל. אם החלטתם לפנות למתווך, חשוב להגדיר לו מה בדיוק אתם מחפשים, כדי שהוא ימצא את הדירות המתאימות ביותר לצרכים ולתקציב שלכם. עם זאת, הרבה פעמים הוא ינסה לייפות מגרעות שונות של הנכס המוצע, וחשוב לא ליפול לפח הזה ולהתפשר על נושאים שחשובים לכם. מדוע מוכרים את הדירה? סיבת המכירה יכולה להיות כזו שאינה קשורה לקונה, ולא תשפיע עליו, כמו למשל החלטה לעבור לאזור אחר בארץ או התרחבות של המשפחה. לעומת זאת, לעתים הסיבה למעבר הדירה עלולה להיות ליקויי בנייה, שישפיעו בצורה מכרעת על בעלי הדירה החדשים. חשוב ביותר לפנות למהנדס בניין שיבחן את הנכס מבחינה טכנית, ויעניק לכם דו"ח מפורט עם כל התקלות. רכישת דירה צריכה להתבצע בעיניים פקוחות, תוך מודעות לכל בעיה ותקלה במבנה. אל תתפשרו על ביצוע בדיקת מבנים (בדק בית) מקיפה במיוחד כשמדובר על קניית דירה יד שנייה: אינכם רוצים לגלות בעתיד ליקויי בנייה חמורים שלא ידעתם על קיומם,ושיאלצו אתכם להיפרד מסכום כסף רב נוסף כדי לתקן אותם.

על הערכת שווי בית

אם אתם עומדים בפני רכישת בית או דירה, קודם כל – בשעה טובה. מדובר במעמד מרגש, בין אם מדובר בדירתכם הראשונה, בין אם מדובר בשדרוג מקום מגוריכם, בין אם מדובר ברכישת דירה להשקעה ובעצם – בכל מצב. במעמד שכזה חשוב שתכירו את האפשרות שעומדת בפניכם לבצע הערכת שווי בית על ידי שמאי מקרקעין. רכישת נכס היא בהחלט מעמד מרגש וחשוב, אולם זהו מעמד שיש בו גם סיכון. פעמים רבות אנשים מבקשים עבור הנכס שהם מוכרים סכום כסף גבוה בהרבה משוויו האמיתי בשוק. מובן, הם מעוניינים להרוויח כמה שיותר, ואם הם מצליחים – מה טוב. אבל, על מנת שלא יוליכו אתכם שולל ויגרמו לכם לשלם סכומי כסף גבוהים מהסכום שהנכס שאתם מתעתדים לרכוש באמת שווה, מומלץ מאוד שתשכרו את שירותיו של שמאי מקרקעין מוסמך, על מנת שיבצע הערכת שווי בית. מטרותיה של הערכת שווי בית שמאי מקרקעין הוא אדם בעל ידע וכלים לבצע הערכה נכונה של שווי הנכס. הערכות השווי שלו מתבססות על השוואה לנכסים אחרים, על בדיקת ליקויי בנייה שהוא מבצע במסגרת השירות ואשר יכולים בהחלט להוריד את מחיר הנכס, על הפחתה של היטלי ההשבחה במידת האפשר ועוד. כמובן, שאותו שמאי מקרקעין ייקח בחשבון גם את ההשקעה שבוצעה בנכס המסוים והערכה הסופית תהווה שקלול של כל הפרמטרים שהוזכרו, ושל פרמטרים נוספים. את סיכום ההערכה יעביר לכם שמאי המקרקעין בכתב, וכך תוכלו לדעת מהוו ערכו האמיתי של הנכס שאתם מעוניינים לרכוש. ייעוץ נדל"ן מושלם – רק בשילוב הערכת שווי בית שמאי מקרקעין הוא אדם בעל ידע וכלים לבצע הערכה נכונה של שווי הנכס. הערכות השווי שלו מתבססות על השוואה לנכסים אחרים, על בדיקת ליקויי בנייה שהוא מבצע במסגרת השירות ואשר יכולים בהחלט להוריד את מחיר הנכס, על הפחתה של היטלי ההשבחה במידת האפשר ועוד. כמובן, שאותו שמאי מקרקעין ייקח בחשבון גם את ההשקעה שבוצעה בנכס המסוים והערכה הסופית תהווה שקלול של כל הפרמטרים שהוזכרו, ושל פרמטרים נוספים. את סיכום ההערכה יעביר לכם שמאי המקרקעין בכתב, וכך תוכלו לדעת מהוו ערכו האמיתי של הנכס שאתם מעוניינים לרכוש. הערכת שווי בית – אלי סידאוי אלי סידאוי שמאות וייעוץ מקרקעין מספקת שירותי הערכת שווי בית במקצועיות ובאמינות מוחלטת. ההערכה מתבצעת על ידי שמאי מקרקעין מוסמך ומנוסה, אשר יבצע שקלול של כל הפרמטרים הדרושים להשגת הערכה ריאלית ומדויקת. כשאתם בוחרים באלי סידאוי שמאות וייעוץ מקרקעין אתם יכולים להיות בטוחים, שמוכרי דירה המבקשים מחיר לא הוגן לא יוכלו להרוויח על חשבונכם.

הערכת שמאי בחיזוק מבנים

גם המבנים החזקים ביותר אינם יכולים לעמוד לנצח ללא עזרה, אחזקה, שיפוצים וגם חיזוק מבנים. ללא אלו קריסתו של המבנה היא רק שאלה של זמן. הסיבות לקריסת מבנים בימינו הן רבות, החל מרטיבות המחלחלת ומחלישה את הגג והיסודות, ועד רעידות אדמה ותנועות קרקע טבעיות או פגיעות טילים. במאמר שלפניכם נסביר כיצד בדיקת ליקויים והערכת שמאי יכולים לעזור למנוע קריסת מבנים. רבים נוטים לחשוב שכיום כבר לא בונים כמו פעם. זה נכון, אבל לא בהכרח באופן בו אנשים מתארים לעצמם. למעשה, הבנייה כיום איכותית ועמידה ביותר. אומנם ישנם במקומות שונים באירופה מבנים שהחזיקו מעמד מאות ואפילו אלפי שנים, אך כאשר חושבים על כך, הדבר אינו מעיד מאומה על איכות הבנייה ועל עמידותם של מבנים. אחרי הכול, הסיבה שאנו נהנים לבקר במבנים עתיקים היא משום שהם כה מעטים! רוב רובם של המבנים אשר נבנו לאורך ההיסטוריה פשוט אינם קיימים עוד.גם המבנים אשר שרדו את חלוף השנים הם מבנים אשר עברו חיזוק מבנים וטיפולים קפדניים כדי לאפשר את עמידותם חיזוק מבנים הסטוריים אומנם ישראל היא מדינה חדשה במתכונתה המודרנית, אולם גם הבנייה מאז חידוש ההתיישבות בארץ היא מרתקת, ומהווה אטרקציה לתיירות פנים וחוץ. חלק מקסמה של הבנייה בישראל נובע מן האקלקטיות הסגנונית המאפיינת אותה. כך, למשל, סיור בערים כגון תל אביב, ירושלים וחיפה הוא כמסע בזמן. אם בעבר לא ייחסו רשויות מקומיות ומוסדות המדינה חשיבות יתירה לשימור מבנים ולחיזוקם, הרי שכיום יותר ויותר מבנים נכנסים לרשימת המבנים המיועדים לשימור, וגם מבנים שאינם זוכים להיכנס לרשימת המבנים לשימור זוכים לטיפול יותר הולם בטרם החלה עבודת חיזוק המבנים לפני שפונים לביצוע עבודות שימור מבנים, אשר כוללות כמובן גם עבודות חיזוק, יש להזמין קודם שמאי מקרקעין, אשר יוכל לבחון את המבנה, תוך שימוש בניסיונו האישי והתייעצות עם אנשי מקצועי כגון מהנדסי בניין, אדריכלים וכיוצא באלה. כך ניתן לבדוק האם המבנה בכלל זקוק לחיזוק, או לחילופין, האם נותר במה להשקיע. ישנם מקרים בהם לא ניתן עוד להשיב למבנה את חוזקו, מבלי לבצע עבודה השקולה לבנייתו מן היסוד. מכיוון שמדובר בהחלטות אשר יכולות להשפיע על חייהם ועל בריאותם של בני אדם, בחינה יסודית ומקצועית זו הינה חיונית לאחר עבודת חיזוק המבנים גם לאחר ביצוע עבודות חיזוק מבנים יש להזמין שוב שמאי לביצוע הערכה, על מנת לוודא כי העבודה בוצעה כהלכה. רק שמאי מקצועי, המלווה באנשי המקצוע הדרושים על מנת לבחון את כל היבטי המבנה המדובר, יוכל להעניק לכם הערכה הולמת של מצב המבנה לאחר ביצוע העבודה ולענות על השאלות: האם העבודה פתרה את הבעיה? או לעתים האם הבעיה רק הוחרפה? לא תוכלו לדעת מה מתרחש בתוך הקירות או היסודות מבלי לפנות להערכת שמאי מקצועית. יתירה מזאת, לא מן הנמנע שלא ניתן יהיה לקבל אישורים שונים ללא קבלת האישורים הדרושים לגבי בטיחות המבנה.

כל מה שרציתם לדעת על ליקויי בניה

בשעה טובה ומוצלחת מצאתם את דירת חלומותיכם, הבנק אישר לכם משכנתא ואפילו הקבלן עמד בלוח הזמנים. אך לפני שאתם מגיעים נרגשים לקבל את המפתח לביתכם החדש, כדאי שתבדקו היטב שאתם אכן מקבלים את כל מה ששילמתם עליו. כי כשקונים דירה, או כל נכס נדל"ני אחר לצורך העניין, לא קונים חתול בשק. הדבר החשוב ביותר שיש לעשות הוא לערוך בדק בית / ביקורת מבנים כדי לגלות האם יש בנכס ליקויי בנייה. איתור ליקויי בניה בנכסים לפני קנייה לפני שאתם קונים נכס, בין אם מדובר בבית חדש מקבלן ובין אם מדובר בדירה יד שנייה, חשוב מאוד לאתר את כל ליקויי הבנייה הקיימים בו. ליקויי בנייה יכולים להתגלות בכל היבט ופן בבניית המבנה: בשלד, בעבודות האיטום והבידוד, בריצוף, בסיוד ובצביעה, במערכת החשמל והאינסטלציה ועוד. ישנם ליקויים שכל אחד מאיתנו יכול להבחין בהם, וישנם ליקויים שרק לאנשי מקצוע יש את הידע והכלים הדרושים כדי לאתרם. לכן חשוב מאוד להיעזר בשירותיו של שמאי מקרקעין שיעריך את מצבו של הנכס לפני שאתם חותמים על חוזה ו/או לפני שהקבלן מוסר לידיכם את המפתח לדירה. על החשיבות שבאיתור מוקדם של ליקויי בניה רכישת דירה היא העסקה הגדולה ביותר שתבצעו בחייכם. וכשאתם משקיעים הרבה כסף ומתחייבים על משכנתא לעשרות שנים, אתם רוצים להיות בטוחים שאתם מקבלים את התמורה המלאה לכסף שלכם. דעו לכם שליקויי בנייה יכולים להוריד את מחירו של הנכס בסכומים לא מבוטלים. לכן, לפני שאתם רוכשים נכס יד שנייה, הזמינו בדיקה של שמאי מקרקעין או של חברה המתמחה בביקורת מבנים. בבדיקה מקצועית זו תקבלו פירוט של כל ליקויי הבנייה במבנה ואת שוויים הכספי. כך תוכלו להתמקח על המחיר או אפילו לדרוש מבעל הנכס לתקן את הליקויים בטרם תחתמו על חוזה. כשמדובר בבית חדש מקבלן, בדיקה מוקדמת של הבית חשובה שבעתיים. הקבלן מחויב לספק לכם דירה חדשה, הבנויה בהתאם לסטנדרטים המקובלים של איכות ובטיחות. כל עוד הוא לא מסר לידיכם את המפתח לבית, אתם יכולים לבוא אליו בדרישה הלגיטימית שיתקן כל ליקוי או פגם בביתכם, ללא כל תשלום נוסף. אם תגלו ליקויי בנייה לאחר שהמפתח נמסר לידיכם ולאחר שכבר אכלסתם את הדירה, תיווכחו לגלות שהרבה יותר קשה לאתר את הקבלן ולעמוד על כך שיתקן את הליקויים. איתור ליקויי בניה – למען הבטיחות ואיכות החיים איתור מוקדם של ליקויי בנייה חשוב לא רק מהבחינה הכלכלית (כדי שתקבלו את התמורה המלאה לכספכם). ישנם לא מעט ליקויי בנייה שיכולים לסכן את שלומם של הדיירים המתגוררים במבנה. ייתכן מאוד שאם תדעו מבעוד מועד על קיומם של ליקויי בנייה חמורים במבנה כלשהו כלל לא תרצו לרכוש אותו. במקרים של ליקויי בטיחות (כמו למשל אי עמידה בתקנים המחייבים לבנות בניין עמיד בפני רעידות אדמה), איתורם המוקדם יכול אפילו להציל חיים. פרט לכך, אין ספק שאיתור מוקדם של ליקויי בנייה יכול לחסוך לכם עוגמת נפש רבה. אם תגלו את ליקויי הבנייה רק לאחר תקופה שבה אתם גרים בדירתכם, הליקויים יכולים לשבש את חייכם. ליקויים בעבודות האיטום, למשל, יכולים לגרום לכם לסבול מנזילות, כתמי רטיבות, עובש, טחב, התקלפות סיד וטיח ועוד. וכשאתם כבר גרים בדירה, כל ניסיון לתקן את הליקויים בעצמכם לא רק שעולה לכם יותר כסף, הוא גם משבש משמעותית את איכות חייכם.

מדרגות מס רכישה - איך זה עובד בעצם?

מס רכישה הינו מרכיב חשוב ביותר בתוך העלות הכללית של הדירה. חשוב לשים לב לכל הדקויות של מס הרכישה כחלק ממיסוי מקרקעין המתבצע בכל עסקת נדל"ן, למס תנאים וסעיפים רבים, חשוב שתדעו היכן אתם עומדים. מצד אחד, האוכלוסיות החלשות יותר זוכות להקלות משמעותיות במס רכישה עד כדי פטור מלא, ומצד שני, גובה מס הרכישה מושפע גם מעלות הדירה. במאמר זה תמצאו סקירה קצרה וממצת לגבי מדרגות מס רכישה. אבל איך תדעו לחשב בעצמכם את מדרגות המס הללו? האם נגזר עליכם לסור למשרד התמ"ת ולהביט בפוסטרים שעל הקירות שם? במאמר הבא נעביר לכם את כל המידע ההכרחי: ככלל, מדרגת מס מחולקת ל- 3 חלקים, כאשר החלק הראשון זכאי לפטור מלא (0% מס), המדרגה השנייה היא 3.5% מס והמדרגה השלישית היא 5% מס. מדרגות מס רכישה לכלל האוכלוסייה אדם מן השורה הרוכש דירה בסכום הנמוך מ- 923,070 ישלם מס בשווי של 3.5% מעלות הנכס. לעומת זאת, ברגע שעלות הדירה עולה על סכום זה, הרוכש ישלם מס בסכום של 5% שקלים. חשוב להבחין בגבול הדק הזה משום שההבדל בסכומים אבסולוטיים גבוה בצורה משמעותית. מידע מוקדם אודות מדרגות מס רכישה מביא אתכם למו"מ עם המוכר עם ידע חשוב ביותר. אם אתם מצליחים להוריד את המחיר של הנכס אל מתחת לגובה הסכום שבו עולה מדרגת מס רכישה, תחסכו סכום כסף משמעותי מאוד. מדרגות מס רכישה לנכים אוכלוסיית הנכים היא כידוע אחת האוכלוסיות החלשות ביותר בחברה, ולכן שאיפתה של המדינה היא להעניק גם לאוכלוסייה זו את האפשרות לרכוש דירה. אחת הדרכים לעשות זאת היא לצמצם את מס הרכישה. למעשה, לנכים אין מדרגות מס רכישה והם ישלמו 0.5% מס רכישה מבלי להתייחס לשווי הנכס. מדרגות מס רכישה לעולים חדשים גם עולים חדשים נמנים עם אוכלוסיות שקשה להן יותר מאחרות, ולכן גם הם נהנים ממס רכישה מופחת. מדרגת מס רכישה של עולים חדשים היא 1,393,220 ₪. דירה שערכה יורד מסכום זה תחייב את הקונה במס של 0.5% משווי הנכס. במידה ועלות הנכס עולה על סכום זה, המס יעלה ל- 5% משווי הנכס. מדרגות מס רכישה על דירה שנייה מטרת המדינה היא לצמצם עד כמה שניתן רכישות של דירה שנייה, ולכן הרוכש דירה שנייה אינו נהנה ממדרגת המס הראשונה, כלומר אין לו פטור ממס ומס הרכישה שלו ינוע בין 3.5% לבין 5%, בהתאם לשווי הנכס. כפי שאפשר לראות, יש לבחון כל מקרה לגופו כשמדברים על מס רכישה. ידע מוקדם אודות מדרגות מס רכישה חשוב ביותר כשאתם מגיעים למו"מ עם מוכר, משום שהמשמעות של הורדת מחיר הדירה היא הורדה של תשלום מס הרכישה. כך למשל, אם עולה חדש בודק דירה ששווייה 1.400,000 ₪, הוא ישלם מס בשיעור של 5%, אך אם יוריד את המחיר ל- 1,393,200 הוא כבר ישלם 0.5% מס, ומדובר כאן על הבדלים משמעותיים מאוד.

הערכת שמאי - על ניהול מו"מ ברכישת דירה

כל מקורות החדשות שלנו רווים במידע על נדל"ן. חלק מהעיתונים מדברים על בועת נדל"ן שעומדת להתפוצץ כל רגע. עיתונים אחרים מדברים על המשך העלייה במחירים. בינתיים, מחירי הנדל"ן גבוהים מאי פעם, וקשה מאוד לדעת מה השווי האמיתי של הנדל"ן שעומד למכירה. בתקופה זו חשוב במיוחד לקבל הערכת שמאי לפני ביצוע עסקאות נדל"ן. מהם הפרמטרים הנבחנים בדוח השומה? מחיר הנדל"ן נקבע לפי מגוון עצום של מרכיבים, כאשר החשוב שבהם הוא המיקום. דירה קטנה במרכז הארץ יכולה לעלות יותר מאשר בית פרטי בגליל. אדם מהשורה לא יכול להעריך נכון את הערך האמיתי של הנדל"ן, בין אם הוא המוכר ובין אם הוא הקונה. מסיבה זו, כדאי לקבל הערכת שמאי למחיר הדירה. הערכת שמאי רלוונטית הן עבור המוכר, והן עבור הקונה. ככלל המטרה של המוכר היא למכור את הנכס במחיר גבוה עד כמה שניתן, והמטרה של הקונה היא לשלם כמה שפחות. שני סוגים שונים להערכות שמאי לעתים עסקאות כדאיות לשני הצדדים נופלות רק בגלל שהמוכר התעקש על מחיר גבוה מדי או שהקונה רצה לשלם מחיר נמוך יותר משווי הנכס. הערכת שמאי תביא את שני הצדדים לעמק השווה. למעשה, קיימות הערכות שמאי משני סוגים. הסוג הראשון מתייחס להערכת שמאי רגילה, המביאה בחשבון את מיקום הנכס, את מצב התחזוקה שלו, תכניות פיתוח מתוכננות באזור, זכויות בנייה, מגמות שוק וכמובן האם יש שעבוד על הנכס. כל הדברים הללו, ורבים נוספים, מרכיבים יחדיו את המחיר שנקבע בהערכת שמאי. הערכת שמאי מסוג אחר נועדה לתהליך כינוס נכסים. בתהליך זה מתקיימת מכירה של הנכס במטרה לכסות חובות, והמטרה היא למכור את הנכס מהר ככל הניתן. כדי לאפשר מכירה מהירה, מורידים בין 15% ל- 20% משווי הנכס. במקרים הללו של כינוס נכסים, המחיר נקבע בהתאם להערכת שמאי מוסמך. הערכת שמאים של הבנק לעניין המשכנתא הערכת שמאי היא חלק בלתי נפרד מתהליך אישור מתן משכנתא בבנק. מה שקורה זה שהבנק מעניק הלוואה, אך במקרה שיהיו בעיות עם החזר המשכנתא, הבנק יוכל למכור את הדירה, וכך להחזיר לעצמו את כספו. במידה וההלוואה המבוקשת גבוהה יותר מעלות הנכס, הבנק לא יאשר את המשכנתא. באופן כללי כדאי לקחת ברצינות את הבדיקות ואת החששות של הבנק, משום שמדובר במקצוענים המכירים טוב מאוד את השוק. אם הבנק מהסס להעניק משכנתא, אולי כדאי שהמבקשים ישקלו שוב, האם יוכלו לעמוד במחיר. כדאי מאוד גם להתייחס להערכת השמאי של הבנק. אם הערכת השמאי גבוהה ממה שאתם חשבתם לשלם, זה יכול להצביע על מגמות שוק שלא לקחתם בחשבון. אולי מדובר בעסקה טובה שאתם דוחים בשל חוסר הבנה בשינויים שהתרחשו בשוק הנדל"ן. דוח שומה משתלם לכם, גם אם מדובר בשמאי מטעם הבנק במצבים הללו כדאי לפנות לשמאי נוסף לצורך קבלת הערכת שמאי, ואם גם הוא נותן הערכה גבוהה, סימן שהמחיר שהתכוונתם לשלם נמוך מדי עבור הנכס, וכדאי להתקרב למחירו של המוכר. הערכת שמאי איכותית היא מרכיב חשוב בתהליך קניית דירה עבור כולם: הקונה, המוכר והבנק. משרד שמאות המקרקעין של אלי סידאוי מטפל בכל סוגי עריכת השומות, תוך הסתייעות במומחים ללקויי בנייה, חוזק מבנים ותוך יעוץ מעורכי דין העוסקים בתחום. צרו עימנו קשר עכשיו ואנו נשמח לענות לכם.

אבני היסוד של רישום מקרקעין

רישום מקרקעין הוא חלק חשוב ביותר בתהליך רכישת דירה, רישום מקרקעין הוא המגדיר בעלות על הנכס ובהתאם לכך גם מאפשר העברה של בעלות זו (כלומר, מכירה). תהליך רישום מקרקעין כולל 3 שלבים עיקריים: פרצלציה, רישום בית משותף (במידה ומדובר בבית משותף) ורישום זכויות המשתכן בדירה, הלא הוא רישום טאבו. כל השלבים הללו מתבססים אחד על השני וחיוניים ביותר לצורך קבלת אישור בעלות על הדירה שלכם. פרצלציה פרצלציה היא למעשה תהליך רישום קרקעות בלשכת רישום המקרקעין. המדינה מחלקת קרקעות מגורים ומעניקה להם מספרי זיהוי, חלוקה זו היא הבסיס לקבלת רישום מסודר לבעלות על הנכס. האחריות על ביצוע התהליך מוטלת על חברת הבנייה העוסקת בבניית הבית. למרות שזה המצב, כדאי מאוד שבתהליך יהיה מעורב גורם מטעם הרוכשים שיוודא שכל מה שצריך להתבצע אכן מבוצע ויתריע במידה וקיימות בעיות. רישום בית משותף בית משותף מוגדר בחוק ככזה הכולל שתי דירות או יותר. קרקע עליה עומד בניין שבו כמה דירות, זקוקה לחלוקה נוספת. יש לרשום בית משותף בפנקס בתים משותפים, ורישום זה מתבצע אחרי בדיקתו של מפקח על רישום מקרקעין. טאבו אחרי שבוצעו כל הרישומים כנדרש, חברת הבנייה מבצעת רישום בהתאם לרוכשי הדירות. רישום זה הוא למעשה הטאבו שמאפשר העברת בעלות בנכס. רישום מקרקעין הוא תהליך מורכב ומסובך, שלוקח בממוצע 9 שנים. השלב הבעייתי ביותר הוא השלב הראשון, כלומר הפרצלציה. אם רכשתם דירה חדשה, חשוב שתוודאו שחברת הבנייה עשתה ועושה את כל המאמצים הדרושים לצורך רישום מקרקעין. יתרה מזאת, חשוב לוודא שהרישום מתבצע כראוי. אדם מהשורה לא יכול לוודא האם התהליך מתנהל בקצב נכון והאם הרישום תקין, זאת מהסיבה הפשוטה שרוב האנשים לא מכירים את התהליך לעומקו. מסיבה זו חשוב שיהיה אדם מטעמו של רוכש הדירה שיעזור לו לוודא שהתהליך מתנהל כראוי. שמאי מקרקעין אלי סידאוי מנוסה בליווי מגוון רחב של עסקאות נדל"ן והוא ישמח להעניק לכם את חוות דעתו המושכלת בתחום רישום מקרקעין. במידה ואתם רוכשים דירה מיד שנייה, חשוב ביותר לוודא כבר בשלב הראשון של המו"מ האם קיים רישום מקרקעין תקין, כלומר האם יש לבעלי הדירה רישום טאבו. כשיציגו לכם את הטאבו, אל תסתפקו במראה האותנטי שלו, ואל תתפתו להאמין לאנשים הכי נחמדים שיש, תבדקו את המסמך עם שמאי מקרקעין מוסמך. נושא רישום מקרקעין חשוב מספיק כדי להפנות אותו לתשומת לבו של שמאי מקרקעין. למה כדאי ששמאי מקרקעין יטפל ברישום מקרקעין? בשונה ממחיקת רישום פלילי, פעולה שדורשת עורך דין ולא מעט הוצאות, רישום מקרקעין חייב להתבצע בקלות, מהירות ובזול ע"י שמאי מקרקעין המנוסה בתחום. במידה ואין רישום מקרקעין תקין, העסקה עלולה להתעכב ואפילו להתבטל. הבנק לא יאשר בקלות משכנתא לרכישת דירה ללא רישום מקרקעין ועלולות לצוץ בעיות גם מהכיוון הזה. בכל מקרה רצוי להימנע מרכישה של דירה ללא רישום מקרקעין. אלי סידאוי מעמיד לרשותכם ניסיון של שנים בתחום המקרקעין, אתם מוזמנים לפנות לחוות דעת מומחה בכל שאלה בנושא רישום מקרקעין. צרו עימנו קשר ואנו נשמח לענות לכם!

היטל השבחה

היטל השבחה, כשמו כן הוא, מס שמשולם בגין השבחה של נכס, וליתר דיוק השבחה של נכס מקרקעין (דירה, בניין, בית קרקע, מגרש וכדומה). כאשר בעל הנכס מבצע שינוי כלשהו בנכס המקרקעין שבבעלותו, כמו למשל הרחבתו או כל פעולת שדרוג אחרת, מדובר בהשבחת הנכס משום שערך הנכס עולה בעקבות השדרוג. לכן בעבור השבחה זו נדרש בעל הנכס לשלם מס למדינה. מס זה נקרא היטל השבחה. כאמור, תשלום היטל השבחה מתבצע בעקבות עלייה בערכו של נכס מקרקעין כלשהו. עלייה בערך הנכס יכולה להיגרם בעקבות שלושה גורמים: • בעל הנכס קיבל מהרשויות אישור לביצוע תכנית בנייה או שדרוג כלשהו בנכס המקרקעין שלו. • בעל הנכס קיבל מהרשויות הקלה כלשהי הנוגעת לנכס המקרקעין שבבעלותו. • הרשויות העניקו לבעל הנכס היתר מסור "שימוש חורג" (שימוש בנכס שלא היה מותר לפי התוכניות והייעוד המקורי של הנכס) לביצוע פעולות השבחה על נכס המקרקעין שברשותו. בכל אחד משלושת המצבים הללו חלה השבחה של הנכס, ולכן בכל אחד מהם נדרש בעל הנכס לשלם היטל השבחה. ברגע שבעל הנכס קיבל הטבה כלשהי המאפשרת לו להעלות את ערכו של הנכס, החוק מחייבו לשלם היטל השבחה. כיצד נאמד גובה היטל ההשבחה גובהו של היטל השבחה נקבע על פי ההפרש בין שוויו של נכס המקרקעין לפני ביצוע פעולת ההשבחה, ובין שוויו לאחר ביצוע פעולת ההשבחה. הפרש זה נקרא השבחה גולמית. כדי לדעת מהו שוויו החדש של הנכס נדרש לקבל חוות דעת מקצועית של שמאי מקרקעין. תפקידו של שמאי מקרקעין הוא לתרגם למונחים כספיים את השבחתו של הנכס. אולם גובה היטל ההשבחה אינו שווה בדיוק לגובה ההשבחה הגולמית. החוק קובע כי גובה היטל ההשבחה הוא מחצית מההשבחה הגולמית. מכיוון שהיטל השבחה הוא הוצאה כספית, גם עליו חלים עקרונות המיסוי הנהוגים על כל הוצאה. אולם יש להבחין בין סוגים שונים של היטל השבחה, כיוון שעל כל סוג של היטל השבחה חלים עקרונות מיסוי אחרים. שלושת סוגי היטל השבחה הם: • היטל השבחה לצורך מס שבח • היטל השבחה לצורך מס מכירה • והיטל השבחה לצורך מס הכנסה. אלו הם עקרונות היטל השבחה על קצה המזלג בלבד. כפי שניתן להבין מכל האמור לעיל, נושא היטל השבחה הוא תחום מורכב הדורש סיוע מקצועי. בעל נכס מקרקעין אינו יכול לטפל לבדו בכל הקשור להיטל השבחה, מכיוון שתחום היטל השבחה דורש הבנה וידע מקצועי בחוקים ותקנות, כמו חוק תכנון ובנייה ועקרונות המיסוי הנהוגים בארץ. כמו כן טיפול בנושא היטל השבחה כורך בתוכו עוד פרטים נוספים שלא אוזכרו במאמר זה מפאת מורכבותם. הדבר בא לכדי ביטוי אף שבעתיים כשמדובר בבית עסק, כגון חנות, ולאוו דווקא בדירה גרידא. לדוגמה, בעל חנות חיות שהיה מעוניין להרחיב את חנותו חייב לפנות לשמאי על מנת שזה יבצע עבורו את כל הבדיקות האפשריות: האם בגלל שמדובר בחיות ומכיוון שרוצה להרחיב את העסק יכולים להפגע מכך בעלי דירות סמוכים (שכן יש כאלו שמוצאים כי חתולים או כלבים עלולים להעביר מחלות ולגרום לריח), האם ישנו היבט כלשהו בהרחבת חנות החיות שיגרום לירידת ערכה בעתיד (תוספות לחנות מבנייה טרומית, לדוגמה) והאם בעקבות העובדה כי מדובר בחיות נדרשים אישורים מיוחדים (תקנות של מהנדס העיריה?) וכו' אי לכך ובהתאם לזאת, אם אתם בעלי נכס מקרקעין ואתם מבצעים השבחה כלשהי של הנכס ונדרשים לשלם היטל השבחה, אתם זקוקים לשירותיו של שמאי מקרקעין. שמאי מקרקעין עוסק בתחום היטל השבחה על בסיס יומיומי ויוכל לסייע לכם רבות כאשר אתם משביחים את נכסיכם. היעזרות בשירותיו של שמאי מקרקעין יכולה לחסוך לכם טרחה וכאבי ראש מיותרים, שהם חלק כמעט בלתי נפרד מההתעסקות הבירוקרטית הכרוכה בהיטל השבחה. יתרה מכך, שמאי מקרקעין יכול לחסוך לכם כסף רב.